マンションで光回線が遅い原因は配線方式かもしれない｜VDSL・LAN・光配線の違い

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最終更新日：2026年8月5日

マンションで光回線を契約しているのに、速度を測ると50Mbps程度しか出ない、夜になると動画が止まる、オンラインゲームのPingが不安定になるということがあります。

このような場合、ルーターやプロバイダだけでなく、マンション内の配線方式に原因があるかもしれません。

マンションの光回線は、建物まで光ファイバーが引かれていても、各部屋まで光ファイバーで接続されているとは限りません。

共用部から各部屋まで電話線を利用する「VDSL方式」では、光回線として契約していても最大通信速度が100Mbpsに制限されることがあります。NTT西日本もVDSL方式を「建物までは光ファイバー、建物内は電話回線用ケーブルで接続する方式」と説明しています。

この記事では、マンションで利用される配線方式の違い、現在の方式を確認する方法、速度が遅い原因を切り分ける手順、光配線へ変更できない場合の対処法を解説します。

有線でも100Mbpsを超えないなら配線方式を確認する

最初に確認したいのは、パソコンをルーターへ有線接続した状態での通信速度です。

有線接続でも速度が90Mbps前後で頭打ちになり、一度も100Mbpsを超えない場合は、次のいずれかが考えられます。

マンションがVDSL方式になっている
最大100MbpsのLAN配線方式になっている
契約している回線プランが最大100Mbpsである
ルーターやパソコンが100Mbpsでリンクしている
LANケーブルやハブが100Mbpsまでしか対応していない

特に重要なのは、90Mbps前後で頭打ちになるからといって、必ずVDSL方式とは限らないことです。

パソコンとルーターの接続自体が100Mbpsになっている場合も、インターネット速度は90Mbps台までしか出ません。配線方式を疑う前に、Windowsなどでリンク速度が1Gbpsになっているか確認する必要があります。

VDSL方式でも実測70～90Mbps程度出ていれば、動画視聴や一般的なオンラインゲームには足りることがあります。用途ごとの基準は「光回線の速度は何Mbpsあれば十分？」で詳しく解説しています。

マンションの光回線には3つの配線方式がある

NTT系のマンション向け光回線では、主に次の3種類の配線方式が使用されています。SoftBank 光などの光コラボでも、光配線方式・VDSL方式・LAN配線方式の3種類に分類されています。

配線方式	建物共用部から各部屋まで	主な速度	特徴
光配線方式	光ファイバー	1Gbps・10Gbpsなど	高速プランを利用しやすい
VDSL方式	電話線	最大100Mbpsが中心	古いマンションに多い
LAN配線方式	LANケーブル	最大100Mbpsまたは1Gbpsなど	建物設備によって差が大きい

ただし、表の速度は一般的な目安です。実際の最大速度は契約プランや建物設備によって異なります。

光配線方式

光配線方式は電柱や通信局からマンション共用部までだけでなく、共用部から各部屋まで光ファイバーで接続する方式です。

部屋には「光コンセント」が設置され、光コードをONUやホームゲートウェイへ接続します。

建物内も光ファイバーで接続されるため、VDSL方式よりも配線距離による品質劣化が起こりにくく、1ギガや10ギガなどの高速プランを利用しやすいのが特徴です。NTT東日本も、建物内を含めて光ファイバー化することで、VDSL方式より安定したサービス品質を実現できると説明しています。

ただし、光配線方式なら必ず高速になるわけではありません。

光回線はベストエフォート型であり、通信速度は利用者の機器、回線の混雑、接続先サーバーなどの影響を受けます。1Gbpsの回線でも複数の利用者で設備を共有するため、実測で常に1Gbpsが出るわけではありません。

VDSL方式

VDSL方式は電柱や通信局からマンション共用部までは光ファイバーを使用し、共用部から各部屋までは既存の電話線を使用する方式です。

部屋のモジュラージャックとVDSL宅内装置を電話線で接続し、VDSL宅内装置からルーターへLANケーブルを接続します。

一般的なNTTのマンションタイプでは最大100Mbpsのプランが中心です。現在契約できる光回線が「1ギガ」と案内されていても、建物の伝送方式によって最大100Mbpsで提供される場合があります。

VDSL方式には、次のような弱点があります。

最大速度が100Mbpsに制限されやすい
共用部から部屋までの電話線が長いと品質が低下しやすい
電話線やモジュラージャックの状態に影響される
周囲の電気的なノイズの影響を受けることがある
1ギガや10ギガプランの性能を活かせない

一方で、オンライン動画の視聴や一般的なWeb閲覧だけであれば、安定して50～90Mbps程度出ている環境では大きな支障がない場合もあります。

問題になりやすいのは、大容量ファイルの送受信、複数人での同時利用、ゲームのダウンロード、クラウドへのバックアップ、高画質ライブ配信などを行う場合です。

LAN配線方式

LAN配線方式はマンション共用部までは光ファイバーを使用し、共用部から各部屋までLANケーブルで接続する方式です。

部屋の壁に設置されたLANポートとルーターをLANケーブルで接続します。

LAN配線方式は、VDSL方式と違って電話線を使用しません。しかし、LAN配線方式だから必ず1Gbps出るとは限りません。

NTTの旧来のマンション向けLAN方式には最大100Mbpsのサービスがあります。建物に設置されているスイッチングハブ、LANケーブル、契約プランのいずれかが100Mbpsまでしか対応していなければ、速度は100Mbpsを超えません。

一方、比較的新しいインターネット無料マンションなどでは、1Gbps対応のLAN設備が導入されていることもあります。

そのため、壁にLANポートがあるという情報だけでは、最大速度を判断できません。

「光回線対応マンション」でも部屋まで光とは限らない

物件情報に「光回線対応」「光ファイバー対応」と書かれていても、各部屋まで光ファイバーが敷設されているとは限りません。

VDSL方式でも、建物共用部までは光ファイバーが引き込まれています。そのため、不動産情報では光回線対応物件として扱われることがあります。

入居前に確認する場合は、単に「光回線は使えますか」と聞くのではなく、「共用部から各部屋までは、光配線方式、VDSL方式、LAN配線方式のどれですか。部屋に光コンセントはありますか。」のように質問することが重要です。

管理会社が配線方式を把握していない場合は、利用予定の回線事業者に住所と部屋番号を伝え、利用できるプランと最大速度を確認します。

現在の配線方式を確認する方法

配線方式は、契約書類、設置機器、壁の差し込み口などから確認できます。

契約書や開通案内を確認する

最も確実なのは、契約時に届いた開通案内や契約内容を確認する方法です。

次のような記載を探します。

光配線方式
ひかり配線方式
VDSL方式
LAN方式
マンションタイプ
マンション・ハイスピードタイプ
マンション・ギガラインタイプ
最大通信速度100Mbps
最大通信速度1Gbps

「マンションタイプ」とだけ記載されている場合は、配線方式や最大速度が別の項目に書かれていないか確認してください。

VDSL装置の有無を確認する

VDSL方式では、モジュラージャックとルーターの間にVDSL宅内装置が設置されています。

NTT東日本では、端末装置の型番が「VH-」または「RV-」から始まる場合、VDSL方式を確認する目安になると案内しています。

次のような接続になっていれば、VDSL方式の可能性が高いと判断できます。

モジュラージャック
↓ 電話線
VDSL宅内装置
↓ LANケーブル
ルーター

SoftBank 光でも、マンションのVDSL方式では、電話線差し込み口から電話線でVDSL装置へ接続すると案内しています。

壁の差し込み口を確認する

壁にある差し込み口からも、ある程度は判断できます。

壁の設備	考えられる配線方式
「光」または「光コンセントSC」と書かれた差し込み口	光配線方式
電話用モジュラージャックからVDSL装置へ接続	VDSL方式
壁のLANポートから直接ルーターへ接続	LAN配線方式

ただし、光コンセントが残っていても現在の契約で使用していない場合や、壁内の配線が別の場所を経由している場合があります。

壁の設備だけで断定せず、契約先にも確認するのが確実です。

回線事業者へ問い合わせる

契約先へ次の情報を伝えると確認しやすくなります。

契約者名
設置住所
建物名
部屋番号
契約中のプラン
設置機器の型番
現在の最大通信速度

問い合わせる際は、「マンションタイプかどうか」だけでなく、部屋までの配線方式と契約上の最大速度を確認してください。

配線方式が原因か切り分ける手順

マンションの回線が遅い場合、最初から回線を乗り換えるのではなく、次の順番で確認します。

1．Wi-Fiではなく有線で測定する

Wi-Fiの速度は、ルーターとの距離、壁、電波干渉、周波数帯、端末の性能などに左右されます。

配線方式を確認するには、パソコンをルーターへLANケーブルで接続して測定してください。

有線では速く、Wi-Fiだけ遅い場合、建物の配線方式よりもWi-Fi環境に原因がある可能性が高くなります。

2．パソコンのリンク速度を確認する

有線接続後、パソコンとルーターが何Mbpsで接続されているか確認します。

100Mbps：宅内機器やLANケーブルがボトルネックになっている可能性
1.0Gbps：少なくともパソコンからルーターまでは1Gbpsで接続
2.5Gbps以上：2.5ギガや10ギガ対応機器を利用している可能性

最大1Gbps以上のプランを活かすには、パソコン、ルーター、LANケーブルなど、通信経路にある機器が対応している必要があります。

リンク速度が100Mbpsの場合は、次を確認します。

LANケーブルをCat5e以上へ交換する
ルーターのギガビット対応LANポートへ接続する
100Mbpsまでの古いスイッチングハブを外す
パソコンのLANアダプター設定を確認する
USB接続LANアダプターの対応速度を確認する

3．時間帯を変えて測定する

朝、昼、夜の3回程度測定すると原因を切り分けやすくなります。

測定結果	考えられる原因
いつ測っても90Mbps前後が上限	VDSL・100Mbpsプラン・宅内100Mbps接続
昼は速く、夜だけ大幅に遅い	回線やプロバイダの混雑
有線は速く、Wi-Fiだけ遅い	Wi-Fiルーターや電波環境
上りも下りも100Mbps未満で頭打ち	配線方式や100Mbps機器
日によって接続が切れる	VDSL回線品質、機器、配線不良など
1台では速いが家族利用時に遅い	同時通信、ルーター性能、契約帯域

測定結果が70Mbpsだったという事実だけではVDSLが原因なのか、混雑が原因なのかは判断できません。

重要なのは100Mbps付近に明確な上限があるか、時間帯によって大きく変化するかを見ることです。

4．契約上の最大速度を確認する

「光回線を契約しているから1Gbps」と思い込まず、契約中のプランを確認します。

最大100Mbpsのプランを利用している場合、ルーターを高性能モデルへ交換しても100Mbpsを超えることはありません。

反対に、最大1Gbpsの光配線方式なのに有線で数十Mbpsしか出ない場合は、配線方式以外の原因も調べる必要があります。

配線方式別に見る速度改善の可能性

VDSL方式の場合

VDSL方式のまま利用する場合、100Mbpsという契約上の上限を超えることはできません。

ただし、現在の速度が10～30Mbps程度しか出ていない場合は、次の対策で改善する可能性があります。

VDSL装置とルーターを再起動する
電話線を短くする
不要な分岐コネクターや延長ケーブルを外す
LANケーブルを交換する
IPv6 IPoE対応サービスを利用する
混雑しにくいプロバイダへ変更する

IPv6 IPoEはプロバイダ側の混雑改善には有効ですが、VDSL区間の最大速度を100Mbpsから1Gbpsへ引き上げるものではありません。

つまり、VDSLで夜間の混雑が問題になっている場合は改善する可能性がありますが、常に90Mbps程度出ている環境を数百Mbpsへ高速化することはできません。

LAN配線方式の場合

LAN配線方式では、建物設備が100Mbpsまでなのか、1Gbpsに対応しているのかを確認します。

室内のLANケーブルだけを交換しても、共用部のスイッチングハブが100Mbpsまでなら速度は上がりません。

管理会社や回線事業者へ、次の点を確認してください。

建物内LAN設備の最大速度
共用部スイッチの対応速度
各部屋で利用できる最大速度
1Gbps対応設備への更新予定
光配線方式の導入予定

光配線方式の場合

光配線方式なのに遅い場合は、次の原因を優先して確認します。

Wi-Fiの電波状況
ルーターの性能
パソコンやスマートフォンの性能
LANケーブルの規格
100Mbpsでのリンク
PPPoE接続の混雑
プロバイダ側の混雑
家族による同時通信
バックアップやアップデートによる帯域使用

光配線方式でも設備を複数の利用者で共有するため、夜間に速度が下がる可能性はあります。最大速度は技術規格上の数値であり、最低速度が保証されているわけではありません。

VDSL方式から光配線方式へ変更する方法

建物に光配線設備が導入されていれば、契約先へタイプ変更を申し込める可能性があります。

まずは回線事業者へ、「現在VDSL方式を利用しています。建物に光配線方式の設備が導入されているか、光配線方式へタイプ変更できるか確認してください。」のように問い合わせます。

同じ建物であっても、VDSL方式と光配線方式が併設されていることがあります。

NTT東日本とNTT西日本は、一部の集合住宅でVDSL方式やLAN配線方式から光配線方式への切り替えを進めています。

建物に光配線設備がない場合

光配線設備が導入されていない場合、入居者だけで工事を決めることはできません。

共用部への設備設置や建物内の配管利用が必要になるため、管理会社、オーナー、管理組合などの承諾が必要です。

NTT東日本では、VDSL・LAN配線方式のみが設置されている建物から、管理会社へ光配線設備の導入を案内するためのリクエストを受け付けています。ただし、建物の配管や設備状況によっては導入できない場合があります。

管理会社へ相談するときは、「インターネットが遅い」という個人の不満だけでなく、次のような建物全体のメリットを伝えると検討されやすくなります。

入居者の通信環境を改善できる
テレワークやオンライン学習へ対応できる
インターネット設備を物件の訴求材料にできる
VDSL設備の老朽化対策になる
将来的に1ギガ・10ギガ回線へ対応しやすくなる

個別回線を引き込めるかどうかは、建物の配管、共用設備、管理会社の許可などによって変わります。詳しい工事不可の原因は「光回線が引けない・工事できない理由」で解説しています。

光回線を乗り換えれば配線方式も変わるのか

VDSL方式で速度が遅い場合、光回線事業者を変更すれば改善すると考える人もいます。

しかし、ドコモ光、SoftBank 光、ビッグローブ光など、NTTの回線設備を利用する光コラボ同士で乗り換えても、建物内の配線方式がそのまま引き継がれることがあります。

例えば、現在の建物がNTTのVDSL方式しか利用できない場合、光コラボAから光コラボBへ変更しても、共用部から部屋までは同じ電話線を使用する可能性があります。

この場合、プロバイダの混雑が改善して夜間速度が上がることはあっても、最大100MbpsというVDSLの制約は残ります。

乗り換え前には、次の2点を分けて確認してください。

プロバイダや接続方式が変わるのか
建物内の配線方式が変わるのか

「回線事業者を変えること」と「部屋までの配線を光ファイバーに変えること」は別の手続きです。

現在の光コラボがVDSL方式しか利用できない場合は、auひかり、NURO光、電力会社系など、別設備を使う回線も候補になります。手続きの順番は「光コラボから独自回線へ乗り換える手順」で確認してください。

光配線方式へ変更できない場合の選択肢

戸建て向け回線を個別に引き込む

マンションタイプを利用せず、戸建て向けの光回線を部屋へ直接引き込める場合があります。

ただし、外壁への固定、配管の利用、共用部での作業などが必要になるため、管理会社やオーナーの承諾が必要です。建物の構造や階数、電柱の位置によっては工事できません。集合住宅への光回線敷設では、配管設備の使用などについてオーナーや管理組合の承諾が必要になるとNTTも案内しています。

個別回線を申し込む場合は、先に管理会社へ工事条件を確認し、その後に回線事業者の現地調査を受けるのが安全です。

別系統の光回線を検討する

現在の回線とは異なる設備を使用する独自回線が建物に導入されている場合は、VDSLを経由せずに利用できる可能性があります。

ただし、サービス名が違っていても、実際にはNTTのVDSL設備を利用するケースがあります。

申し込み前に、「この住所では、共用部から部屋まで光ファイバーで接続されますか。それとも電話線を使用するVDSL方式ですか。」のように確認してください。

ホームルーターを検討する

5G対応ホームルーターの電波状況が良ければ、VDSLより速い場合があります。

ただし、モバイル回線は時間帯、基地局との距離、建物の構造、設置場所などによって速度やPingが変動します。

動画視聴や一般的なインターネット利用では選択肢になりますが、ライブ配信、オンラインゲーム、大容量アップロードなど、安定性を重視する用途では事前に慎重な判断が必要です。

引っ越し時に配線方式を確認する

高速回線が必要で、現在の建物を光配線化できない場合は、次回の引っ越しで物件の配線方式を確認することも重要です。

確認する項目は次のとおりです。

各部屋まで光ファイバーが引かれているか
室内に光コンセントがあるか
利用できる回線事業者
1ギガ・10ギガプランの提供状況
個別回線工事の可否
インターネット無料設備の最大速度
夜間の混雑に関する入居者からの相談履歴

内見時に光コンセントを撮影しておくと、申し込み時の確認にも役立ちます。

マンションの配線方式に関するよくある質問

VDSL方式でもIPv6にすれば1Gbps出ますか

出ません。

IPv6 IPoEを利用すると、PPPoE接続の混雑を回避して速度が改善する可能性はあります。しかし、共用部から部屋までのVDSL区間が最大100Mbpsであれば、その上限を超えることはできません。

速度が90Mbps出ていればVDSLとしては正常ですか

最大100MbpsのVDSL方式で、有線接続時に90Mbps前後出ている場合は、100Mbps区間の上限に近い状態と考えられます。

数百Mbpsまで高速化したい場合は、ルーターの交換ではなく、光配線方式への変更が必要です。

VDSL方式はオンラインゲームに使えませんか

VDSL方式でもオンラインゲームはできます。

オンラインゲームでは通信速度よりもPing、パケットロス、通信の安定性が重要です。VDSLでも安定していれば問題なく遊べる場合があります。

ただし、家族が同時に動画視聴やダウンロードをすると100Mbpsの帯域を使い切りやすく、Pingが上昇する可能性があります。

管理会社に連絡すれば光配線に変更できますか

連絡しただけで必ず変更できるわけではありません。

建物の配管、共用部のスペース、工事費、所有者の承諾、回線事業者の設備状況などによって判断されます。

ただし、入居者から要望を伝えなければ検討も始まらないため、VDSL設備しかない場合は管理会社と回線事業者の両方へ相談する価値があります。

マンションで10ギガ回線を利用するには光配線方式が必要ですか

一般的には、各部屋まで光ファイバーを引き込める環境が必要です。

VDSL方式や最大100MbpsのLAN配線方式のまま、10ギガプランの性能を利用することはできません。建物と部屋の両方が10ギガ回線の提供条件を満たしているか確認してください。

建物と部屋の両方が10ギガ回線に対応している場合は、契約変更だけでなく、ONUやルーターの交換、開通工事が必要になることがあります。詳しい流れは「1ギガから10ギガに変更する手順」を確認してください。

まとめ

マンションで光回線が遅い場合は、プロバイダやWi-Fiルーターを交換する前に、建物内の配線方式を確認しましょう。

特に、次の条件に当てはまる場合は、VDSL方式や最大100MbpsのLAN配線方式である可能性があります。

有線接続でも100Mbpsを超えない
速度が常に90Mbps前後で頭打ちになる
モジュラージャックとVDSL装置を電話線で接続している
契約内容に最大100Mbpsと書かれている
1ギガプランへ変更できない

ただし、100Mbpsを超えない原因は、LANケーブル、ルーター、ハブ、パソコンが100Mbpsで接続されていることも考えられます。

まず有線接続時のリンク速度を確認し、次に契約プランと配線方式を調べるのが効率的です。

VDSL方式だった場合、光コラボ同士で事業者を変更するだけでは配線方式が変わらない可能性があります。根本的に高速化するには、光配線方式へのタイプ変更、建物への光設備導入、個別回線の引き込みなどを検討する必要があります。

「光回線対応」という言葉だけで判断せず、部屋まで何のケーブルで接続されているかを確認することが、マンションの回線選びで失敗しないためのポイントです。